Znalezienie mieszkania w Szwajcarii potrafi być znacznie trudniejsze, niż wiele osób zakłada przed przeprowadzką. Na pierwszy rzut oka wszystko wygląda prosto: wchodzimy na portal z ogłoszeniami, wybieramy mieszkanie, wysyłamy wiadomość i czekamy na odpowiedź. W praktyce bardzo często wygląda to zupełnie inaczej. Na jedno atrakcyjne mieszkanie może zgłosić się kilkanaście, kilkadziesiąt, a czasem nawet więcej osób. W dobrych lokalizacjach właściciel lub administracja może otrzymać tyle zgłoszeń, że część kandydatów nie dostanie nawet odpowiedzi.

Problem jest szczególnie widoczny w Zurychu, Genewie, Bazylei, Lozannie czy Zug, ale trudności nie dotyczą już wyłącznie największych miast. Coraz częściej również w mniejszych miejscowościach znalezienie rozsądnego mieszkania w dobrej cenie wymaga czasu, cierpliwości i dobrze przygotowanych dokumentów. Największym zaskoczeniem dla nowych mieszkańców jest często to, że samo posiadanie pieniędzy na czynsz nie oznacza jeszcze, że ktoś dostanie mieszkanie.

Popyt jest większy niż liczba dobrych mieszkań

To podstawowy problem. W wielu regionach Szwajcarii liczba osób poszukujących mieszkania jest bardzo duża, a lokali w atrakcyjnych cenach pojawia się stosunkowo mało. Jeżeli mieszkanie jest dobrze położone, ma rozsądny czynsz i znajduje się niedaleko stacji kolejowej, może wzbudzić ogromne zainteresowanie praktycznie natychmiast po publikacji ogłoszenia.

Wyobraźmy sobie mieszkanie 2,5-pokojowe w dobrej lokalizacji za 1 550 CHF miesięcznie. Jeżeli podobne lokale w okolicy kosztują 1 800–2 000 CHF, ogłoszenie będzie bardzo atrakcyjne. W krótkim czasie może zgłosić się kilkadziesiąt osób. Właściciel nie musi więc zastanawiać się, czy znajdzie najemcę. Może wybierać spośród wielu kandydatów i właśnie tutaj zaczyna się największa konkurencja.

Dobre mieszkania znikają bardzo szybko

Na atrakcyjne ogłoszenia trzeba reagować niemal natychmiast. Czasami mieszkanie zostaje opublikowane rano, a jeszcze tego samego dnia administracja otrzymuje wystarczającą liczbę zgłoszeń. Osoba, która przegląda ogłoszenia raz na kilka dni, może mieć wrażenie, że „niczego nie ma”. W rzeczywistości najlepsze mieszkania pojawiają się, zbierają dużo zgłoszeń i szybko przestają być dostępne.

Dlatego poszukiwanie mieszkania w Szwajcarii często przypomina bardziej regularne szukanie pracy niż spokojne przeglądanie ofert. Trzeba sprawdzać portale codziennie, reagować szybko i mieć przygotowane dokumenty.

Im niższy czynsz, tym większa konkurencja

To dość prosta zależność. Im bardziej atrakcyjna cena w stosunku do lokalizacji i standardu, tym więcej kandydatów. Mieszkanie za 1 400 CHF, które normalnie mogłoby kosztować 1 700 CHF, będzie miało ogromne zainteresowanie. Mieszkanie za 2 500 CHF może mieć już znacznie mniej chętnych.

Dlatego osoby szukające najtańszych ofert bardzo często spotykają się z największą konkurencją. Paradoks polega na tym, że właśnie kandydaci z mniejszym budżetem muszą najczęściej rywalizować z największą liczbą innych osób.

Właściciel patrzy przede wszystkim na bezpieczeństwo finansowe

Dla właściciela mieszkania najważniejsze jest zwykle to, czy najemca będzie regularnie płacił czynsz i czy nie spowoduje problemów. Dlatego przy wyborze kandydata znaczenie ma nie tylko sympatyczne pierwsze wrażenie, ale przede wszystkim sytuacja finansowa.

Jeżeli mieszkanie kosztuje 1 800 CHF miesięcznie, a kandydat zarabia 3 800 CHF netto, administracja może uznać, że czynsz stanowi zbyt dużą część jego dochodu. Drugi kandydat zarabiający 5 500 CHF może być postrzegany jako znacznie bezpieczniejszy.

W praktyce często stosuje się zasadę, że koszt mieszkania nie powinien przekraczać mniej więcej jednej trzeciej dochodu brutto gospodarstwa domowego, choć nie jest to jedna sztywna reguła obowiązująca wszędzie. To właśnie dlatego mieszkanie za 2 000 CHF może być trudne do zdobycia dla osoby z pensją 4 500 CHF, nawet jeśli technicznie byłaby w stanie je opłacać.

Nowy pracownik ma zwykle trudniej

Wyobraźmy sobie dwóch kandydatów. Pierwszy mieszka w Szwajcarii od siedmiu lat. Ma stałą pracę, umowę na czas nieokreślony, dokument potwierdzający brak zadłużenia i dobre referencje. Drugi przyjechał miesiąc temu, dopiero rozpoczął pracę i jest jeszcze na okresie próbnym.

Nawet jeśli obaj zarabiają podobnie, pierwszy kandydat może być dla właściciela po prostu bezpieczniejszym wyborem. To nie znaczy, że nowy mieszkaniec nie znajdzie mieszkania. Oznacza jednak, że na początku trzeba czasem wysłać znacznie więcej zgłoszeń.

Okres próbny może działać na niekorzyść

W Szwajcarii wielu nowych pracowników rozpoczyna zatrudnienie od okresu próbnego. Z punktu widzenia właściciela oznacza to większą niepewność. Pracownik może mieć dobrą pensję, ale jeżeli jego umowa jest nowa i nadal trwa Probezeit, administracja może wybrać kandydata pracującego w tej samej firmie od kilku lat.

Przykład: kandydat A zarabia 5 800 CHF brutto, ale rozpoczął pracę dwa tygodnie temu. Kandydat B zarabia 5 400 CHF brutto, ale pracuje na stałej umowie od czterech lat. Właściciel może zdecydować się na kandydata B, mimo że zarabia mniej.

Betreibungsregisterauszug ma duże znaczenie

Jednym z typowych dokumentów wymaganych przy wynajmie mieszkania jest Betreibungsregisterauszug, czyli wyciąg z rejestru egzekucyjnego. W dużym uproszczeniu pokazuje on, czy wobec danej osoby prowadzono postępowania związane z niespłaconymi zobowiązaniami.

Dla właściciela mieszkania jest to bardzo ważny sygnał. Jeżeli kandydat posiada czysty wyciąg, jego zgłoszenie wygląda znacznie lepiej. Jeżeli widnieją tam problemy z płatnościami, znalezienie mieszkania może stać się dużo trudniejsze.

Nowi mieszkańcy Szwajcarii mają pod tym względem specyficzną sytuację, ponieważ nie posiadają jeszcze długiej historii w kraju. Wtedy większe znaczenie mogą mieć umowa o pracę, wynagrodzenie i inne dokumenty potwierdzające stabilność finansową.

Formularz zgłoszeniowy potrafi być bardzo szczegółowy

W wielu krajach wynajem mieszkania wygląda tak: oglądamy lokal, właściciel zgadza się na najem i podpisujemy umowę. W Szwajcarii bardzo często otrzymujemy formularz aplikacyjny. Administracja może zapytać o imię i nazwisko, datę urodzenia, obywatelstwo, rodzaj pozwolenia pobytowego, miejsce pracy, stanowisko, wysokość dochodu, liczbę osób mieszkających w lokalu, zwierzęta, samochód, powód przeprowadzki, obecnego wynajmującego czy referencje.

Do formularza mogą być wymagane dodatkowe dokumenty. Dlatego samo obejrzenie mieszkania nie oznacza jeszcze, że jesteśmy blisko jego otrzymania. To dopiero początek procesu.

Oglądanie mieszkania może przypominać casting

W bardziej popularnych lokalizacjach zdarza się, że na oglądanie mieszkania przychodzi jednocześnie wiele osób. Wchodzimy do lokalu i widzimy parę z dzieckiem, młodego specjalistę, starsze małżeństwo, kilka kolejnych osób czekających przed budynkiem. Każdy ogląda ten sam lokal i każdy może złożyć formularz.

Właściciel wybierze tylko jedną osobę. Dlatego po takim oglądaniu nie warto zakładać, że skoro mieszkanie bardzo nam się spodobało, to mamy duże szanse je dostać.

Zurych jest szczególnie trudnym rynkiem

Zurych jest jednym z najlepszych przykładów rynku, na którym popyt potrafi być bardzo wysoki. Miasto przyciąga pracowników z całej Szwajcarii i zagranicy. Jest ważnym centrum finansowym, technologicznym i biznesowym. Jednocześnie przestrzeń mieszkaniowa jest ograniczona, a budowa nowych lokali nie zawsze nadąża za wzrostem liczby mieszkańców.

Dlatego mieszkania w rozsądnych cenach w dobrych dzielnicach są wyjątkowo poszukiwane. Jeżeli ktoś szuka mieszkania wyłącznie w centrum Zurychu i ma niski maksymalny budżet, może wysyłać zgłoszenia przez wiele tygodni.

Zug ma podobny problem

Zug przyciąga zamożnych mieszkańców, specjalistów i firmy, a jednocześnie jest stosunkowo niewielkim kantonem. Duży popyt spotyka się więc z ograniczoną liczbą mieszkań. W efekcie ceny są wysokie, a konkurencja o atrakcyjne lokale duża.

Dlatego osoba pracująca w Zug bardzo często zaczyna patrzeć na sąsiednie miejscowości lub kantony i dojeżdża do pracy.

Czasami 20–30 minut pociągiem zmienia wszystko

To jedna z najważniejszych rzeczy, które warto zrozumieć przy szukaniu mieszkania w Szwajcarii. Nie trzeba mieszkać dokładnie w mieście, w którym się pracuje. Szwajcarski transport publiczny sprawia, że mieszkanie 20–40 minut od pracy może być bardzo wygodne.

Załóżmy, że pracujesz w Zurychu. Mieszkanie blisko centrum kosztuje 2 200 CHF, a w miejscowości z dobrym połączeniem kolejowym 1 600 CHF. Różnica to 600 CHF miesięcznie, czyli 7 200 CHF rocznie. Dodatkowo konkurencja o lokal poza centrum może być mniejsza.

W wielu przypadkach rozszerzenie promienia poszukiwania o kilka miejscowości jest skuteczniejsze niż zwiększenie budżetu o kilkaset franków.

Zwierzęta mogą ograniczyć liczbę ofert

Posiadanie psa lub kota może dodatkowo utrudnić poszukiwanie mieszkania. Nie oznacza to, że w Szwajcarii nie da się wynająć mieszkania ze zwierzęciem. Da się, ale część właścicieli lub administracji ma określone ograniczenia.

Jeżeli kandydat ma dużego psa, a inny kandydat nie posiada zwierząt, właściciel może wybrać drugą osobę. Dlatego właściciele zwierząt powinni liczyć się z tym, że liczba pasujących ofert będzie mniejsza.

Rodzina nie zawsze ma łatwiej

Można byłoby założyć, że rodzina z dziećmi jest dla właściciela idealnym najemcą, ponieważ szuka stabilności na wiele lat. Czasami rzeczywiście tak jest, ale wszystko zależy od mieszkania.

W małym lokalu administracja może uznać, że liczba osób jest zbyt duża. Z drugiej strony rodzina z dwoma stabilnymi dochodami może wyglądać finansowo bardzo atrakcyjnie. Nie ma więc jednej zasady.

Cudzoziemiec może mieć trudniejszy początek

Dla osoby dopiero przyjeżdżającej z zagranicy problemem jest przede wszystkim brak szwajcarskiej historii. Nie ma jeszcze kilkuletniej umowy najmu, nie ma długiej historii zatrudnienia w kraju, może nie posiadać jeszcze wszystkich dokumentów i czasami dopiero czeka na pozwolenie pobytowe.

Dlatego na początku bardzo pomocne są podpisana umowa o pracę, potwierdzenie wysokości wynagrodzenia, dokument tożsamości, pozwolenie pobytowe lub potwierdzenie procesu rejestracji oraz referencje, jeśli są dostępne. Im pełniejsze zgłoszenie, tym lepiej.

Język również może mieć znaczenie

W niemieckojęzycznej części Szwajcarii większość komunikacji dotyczącej najmu odbywa się po niemiecku. Nie trzeba mówić perfekcyjnie, ale pierwsza wiadomość powinna być krótka, jasna i profesjonalna.

Zamiast pisać tylko „Wohnung noch frei?”, znacznie lepiej krótko się przedstawić, napisać gdzie się pracuje i poprosić o możliwość obejrzenia lokalu. Przy dużej liczbie kandydatów takie drobiazgi potrafią mieć znaczenie.

Brak odpowiedzi nie zawsze oznacza, że robisz coś źle

Możesz wysłać 10 zgłoszeń i otrzymać dwie odpowiedzi. Możesz obejrzeć pięć mieszkań i nie dostać żadnego. Nie musi to oznaczać, że coś jest nie tak z twoją aplikacją.

Po prostu za każdym razem ktoś inny mógł mieć wyższy dochód, stałą umowę, lepsze referencje, dłuższą historię w Szwajcarii, mniej osób w gospodarstwie albo bardziej odpowiadający właścicielowi termin wprowadzenia.

W miejscach z dużą konkurencją odmowa jest normalną częścią poszukiwania.

Przykład dwóch kandydatów

Załóżmy mieszkanie kosztujące 1 750 CHF miesięcznie. Pierwszy kandydat zarabia 4 800 CHF brutto, rozpoczął nową pracę miesiąc temu, nadal jest na okresie próbnym i dopiero przyjechał do Szwajcarii. Drugi zarabia 5 700 CHF brutto, ma stałą umowę, pracuje w tej samej firmie od trzech lat, posiada czysty Betreibungsregisterauszug i dobre referencje od obecnej administracji.

Jeżeli obaj kandydaci są podobni pod innymi względami, łatwo zrozumieć, dlaczego właściciel może wybrać drugą osobę. To nie jest ocena tego, kto jest lepszym człowiekiem. Dla właściciela jest to po prostu decyzja o ryzyku finansowym.

Najtańsze mieszkania bywają najtrudniejsze do zdobycia

Najbardziej poszukiwane nie zawsze są nowe apartamenty. Bardzo często największe zainteresowanie budzą starsze, ale dobrze utrzymane mieszkania z niskim czynszem.

Załóżmy, że mieszkanie kosztuje 1 450 CHF, podczas gdy podobne lokale na aktualnym rynku kosztują około 2 000 CHF. Takie mieszkanie może przyciągnąć ogromną liczbę zainteresowanych. Właściciel może wybierać między kandydatami o bardzo dobrej sytuacji finansowej.

Dlatego paradoksalnie osoba o niższym dochodzie może mieć największe trudności właśnie ze zdobyciem tych mieszkań, które najlepiej pasują do jej budżetu.

Dochód to nie wszystko

Można zarabiać bardzo dobrze i nadal nie dostać mieszkania. Przykładowo ktoś zarabia 9 000 CHF, ale chce wynająć lokal tylko na sześć miesięcy. Drugi kandydat zarabia 6 500 CHF, ale deklaruje, że chce zostać na kilka lat.

Właściciel może wybrać drugą osobę, ponieważ nie chce ponownie szukać najemcy za pół roku. Znaczenie może mieć również termin wprowadzenia. Jeżeli mieszkanie jest dostępne od 1 października, właściciel może preferować osobę gotową przejąć je dokładnie wtedy.

Aktualny najemca czasem też ma znaczenie

W części przypadków obecny lokator szuka osoby, która przejmie mieszkanie. Może wtedy organizować oglądanie i przekazywać zgłoszenia administracji. Formalna decyzja nadal należy zwykle do właściciela lub zarządcy, ale dobre pierwsze wrażenie u aktualnego najemcy również może pomóc.

Dlatego warto być punktualnym, uprzejmym i nie traktować oglądania jak przypadkowej wizyty.

Komplet dokumentów daje przewagę

Najlepiej przygotować wszystko jeszcze przed rozpoczęciem intensywnych poszukiwań. W jednym folderze warto mieć dokument tożsamości, umowę o pracę, potwierdzenie dochodu, Betreibungsregisterauszug oraz inne dokumenty, których może wymagać administracja.

Dzięki temu po obejrzeniu mieszkania można szybko wysłać kompletne zgłoszenie. Jeżeli administracja otrzyma 40 formularzy, a część z nich będzie niekompletna, osoby z pełnymi dokumentami automatycznie znajdują się w lepszej sytuacji.

Szybkość naprawdę ma znaczenie

Załóżmy, że mieszkanie pojawia się o 9:00. Pierwsza osoba wysyła dobrze przygotowaną wiadomość o 9:20, druga o 13:00, a trzecia następnego dnia. Jeżeli administracja po pierwszych kilkudziesięciu zgłoszeniach zamknie możliwość umawiania oglądania, trzecia osoba nawet nie dostanie szansy.

Dlatego warto ustawić powiadomienia na portalach mieszkaniowych i reagować na nowe oferty na bieżąco.

Warto patrzeć poza granice miasta

Jednym z największych błędów nowych mieszkańców jest wpisanie wyłącznie „Zürich”, „Basel” albo „Bern” i odrzucenie wszystkiego poza granicami miasta.

Tymczasem bardzo często kilka stacji pociągiem dalej można znaleźć znacznie więcej ofert. Pracując w Zurychu, można rozważać dobrze skomunikowane miejscowości w Aargau. Pracując w Bazylei, można patrzeć szerzej na Basel-Landschaft. Pracując w Bernie, warto sprawdzać miejscowości leżące przy głównych liniach kolejowych.

W Szwajcarii odległość na mapie nie zawsze jest najlepszym sposobem oceny lokalizacji. Często ważniejszy jest rzeczywisty czas dojazdu od drzwi do drzwi.

Czasami warto zapłacić 100 CHF więcej

Wiele osób ustawia maksymalny budżet bardzo sztywno, na przykład 1 500 CHF. Problem polega na tym, że właśnie w tym przedziale może być największa konkurencja.

Jeżeli podniesienie budżetu do 1 600 CHF znacząco zwiększa liczbę dostępnych ofert, czasami warto zapłacić dodatkowe 100 CHF i zakończyć wielotygodniowe poszukiwania. Nie oznacza to, że należy brać pierwsze drogie mieszkanie. Chodzi o znalezienie punktu, w którym dalsze oszczędzanie przestaje być warte stresu i czasu.

Nie wysyłaj tylko „Czy aktualne?”

Przy dużej konkurencji pierwsza wiadomość ma znaczenie. Zamiast pisać tylko „Ist die Wohnung noch verfügbar?”, lepiej od razu krótko przedstawić swoją sytuację: kim jesteśmy, gdzie pracujemy, od kiedy szukamy mieszkania i kiedy możemy się wprowadzić.

Nie trzeba pisać całego życiorysu. Kilka dobrze dobranych zdań wystarczy.

Osoba z niższym dochodem nadal ma szanse

Jeżeli pensja jest niższa, można zwiększyć swoje szanse na kilka sposobów. Najważniejsze jest szukanie mieszkania odpowiedniego do dochodu, rozszerzenie lokalizacji, przygotowanie pełnych dokumentów i szybkie reagowanie.

Osoba zarabiająca 4 500 CHF może mieć niewielkie szanse na mieszkanie za 2 100 CHF, ale znacznie większe na lokal za 1 300–1 500 CHF. Problem pojawia się wtedy, gdy ktoś przez miesiące aplikuje wyłącznie na mieszkania znajdujące się na granicy jego możliwości finansowych.

Co zrobić po wielu odmowach?

Jeżeli wysłałeś 30 zgłoszeń i nie zostałeś zaproszony na ani jedno oglądanie, problem może być w pierwszej wiadomości, dokumentach albo filtrach wyszukiwania. Jeżeli chodzisz na oglądania, ale zawsze przegrywasz na etapie końcowego wyboru, warto sprawdzić, czy mieszkania nie są zbyt drogie w stosunku do dochodu albo czy nie brakuje któregoś z dokumentów.

Czasami wystarczy zwiększyć promień wyszukiwania o 10–15 kilometrów i sytuacja zmienia się bardzo mocno.

Ile czasu może zająć znalezienie mieszkania?

Nie ma jednej odpowiedzi. Ktoś może znaleźć lokal po tygodniu, inna osoba po miesiącu, a w bardzo konkurencyjnej lokalizacji poszukiwania mogą trwać kilka miesięcy.

Dlatego szczególnie przy przeprowadzce z zagranicy nie warto zakładać, że idealne mieszkanie znajdzie się natychmiast po przyjeździe. Czasem najlepszą strategią jest wynajęcie pokoju lub mieszkania tymczasowego na pierwsze 1–3 miesiące, a dopiero później spokojne szukanie czegoś na dłużej.

Realistyczny przykład poszukiwania

Załóżmy singla pracującego w Zurychu i zarabiającego 6 000 CHF brutto miesięcznie. Początkowo szuka tylko w mieście i chce maksymalnie płacić 1 600 CHF. Przez trzy tygodnie wysyła 20 zgłoszeń, dostaje trzy zaproszenia na oglądanie i nie otrzymuje żadnego mieszkania.

Następnie rozszerza wyszukiwanie o miejscowości oddalone o 20–30 minut pociągiem i zwiększa budżet do 1 750 CHF. Nagle liczba interesujących ofert rośnie. Po dwóch tygodniach znajduje mieszkanie za 1 650 CHF, siedem minut pieszo od stacji. Dojazd do pracy zajmuje 28 minut.

Mieszkanie nie znajduje się w Zurychu, ale dzięki temu nie musi przez kolejne miesiące walczyć o najtańsze lokale w centrum, a jego czynsz nadal pozostaje rozsądny.

Jak zwiększyć swoje szanse?

Najwięcej daje połączenie kilku rzeczy jednocześnie: szybkie reagowanie na nowe oferty, pełny zestaw dokumentów, realistyczny budżet, elastyczność co do lokalizacji i profesjonalny kontakt.

Nie trzeba mieć idealnej sytuacji. Trzeba po prostu wyglądać jak osoba, która będzie stabilnym i bezproblemowym najemcą. Dla właściciela jest to często ważniejsze niż rozbudowane przedstawianie siebie.

Dlaczego więc znalezienie mieszkania w Szwajcarii jest takie trudne?

Bo na najlepsze oferty przypada wielu kandydatów. Właściciel może wybierać i naturalnie preferuje osoby o stabilnych dochodach, dobrej historii płatniczej i kompletnych dokumentach. Dodatkowo nowe mieszkania są drogie, a starsze lokale z atrakcyjnym czynszem bardzo rzadko pozostają długo dostępne.

Dla osoby dopiero przyjeżdżającej do Szwajcarii trudność jest jeszcze większa, ponieważ nie ma ona lokalnej historii, często jest na okresie próbnym i dopiero kompletuje dokumenty. To wszystko razem sprawia, że znalezienie mieszkania może być jednym z najbardziej stresujących etapów przeprowadzki.

Podsumowanie

Trudny rynek mieszkaniowy w Szwajcarii nie oznacza, że znalezienie dobrego mieszkania jest niemożliwe. Trzeba jednak podejść do tego realistycznie. Największe problemy pojawiają się wtedy, gdy ktoś chce jednocześnie mieszkać w bardzo popularnej lokalizacji, płacić niski czynsz, mieć duże mieszkanie i znaleźć je natychmiast.

Zwykle trzeba z czegoś zrezygnować. Może to być kilka dodatkowych minut dojazdu, 100–200 CHF wyższy czynsz, mniejsze mieszkanie albo pokój w WG przez pierwsze miesiące. W zamian można znacząco zwiększyć liczbę dostępnych ofert i skrócić czas poszukiwań.

Najważniejsze jest też przygotowanie. Umowa o pracę, potwierdzenie dochodu, Betreibungsregisterauszug, dokument tożsamości i sprawnie wypełniony formularz mogą zdecydować o tym, czy administracja w ogóle będzie poważnie rozpatrywać zgłoszenie.

Na RealSwissCosts.ch warto więc patrzeć nie tylko na samą wysokość czynszu, ale również na to, jak trudno dane mieszkanie zdobyć. Lokal za 1 400 CHF może wyglądać świetnie na papierze, ale jeśli zgłasza się na niego kilkadziesiąt osób, jego realna dostępność jest zupełnie inna niż mieszkania za 1 650 CHF kilka stacji dalej.

I właśnie dlatego w Szwajcarii często nie wygrywa osoba, która znalazła najtańsze ogłoszenie. Wygrywa ta, która szuka wystarczająco szeroko, reaguje szybko i jest dobrze przygotowana, kiedy pojawi się odpowiednie mieszkanie.